Investidores em fundos imobiliários muitas vezes se perguntam qual seria o impacto nos FIIs se a taxa Selic cair, mas os juros futuros subirem. Para responder a essa questão, o VP de fundos imobiliários da Suno Research, Professor Baroni, destaca que é mais sensato comparar os FIIs com o juro real, adicionando um prêmio de risco adicional.
Baroni explica que o mercado profissional observa mais os juros futuros, já que estes correspondem ao prazo médio das carteiras de FIIs. Assim, se um título público inflação + seis, seis e meio é impactado por um juro futuro, os FIIs em média negociam com um dividend yield mais próximo de oito e meio, nove e meio, acrescentando dois a três pontos percentuais acima do rendimento real das NTN-Bs.
No entanto, em um cenário em que a taxa Selic cai e o juro futuro sobe, Baroni destaca a importância de compreender o motivo para avaliar o risco real. O especialista explica que o mercado pode estar enxergando um movimento de queda de juros artificial, o que colocaria mais risco na ponta longa dos juros.
Para Baroni, o ponto mais importante para os FIIs não é o juro, mas sim o Produto Interno Bruto (PIB). Ele considera que o PIB impacta positiva ou negativamente os FIIs, já que enfraquece ou fortalece as empresas, dependendo do movimento de juros observado.
O especialista alega que o mercado está um pouco indefinido atualmente, já que o juro futuro está muito parecido com o juro à vista. Baroni destaca que é necessário observar o desenvolvimento dos próximos meses para entender melhor o risco real envolvido nos FIIs.
Setores de FIIs para iniciantes: dicas de especialista
Ao escolher um setor de fundos imobiliários para investir, muitos iniciantes podem ter dúvidas sobre qual é o melhor. Para ajudar nessa escolha, o especialista em FIIs Marcos Correa destaca as características de destaque nos principais setores.
O setor de Fundos de Fundos (FOFs) é considerado interessante para iniciantes, já que terceiriza as decisões para o gestor e tem uma diversificação automática do portfólio. Já o setor de logística conta com contratos atípicos, que têm uma previsibilidade maior na renda. No entanto, nem todos os fundos imobiliários de logística possuem contratos atípicos.
O setor de shoppings tem como característica a tangibilidade, que permite aos investidores visitarem o imóvel e observarem o funcionamento das lojas. Por sua vez, os fundos imobiliários de papel tendem a ser mais complexos, mas oferecem uma reposição da inflação mais rápida do que os fundos de tijolos.
Por fim, o setor de Renda Urbana mistura as características de logística, com contratos atípicos e uma renda mais previsível. No entanto, os setores de desenvolvimento e de lajes precisam ser avaliados com mais cuidado.
